永信會計師事務所、永信（合署）會計師事務所--稅務新知

一、自用住宅用地申請

節稅項目

適用自用住宅用地稅率

適用要件

1.	土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地
2.	地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記
3.	都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分
4.	一人一生享用 1 次為限
5.	自用住宅建築完成 1 年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%

檢附證件

1.	土地增值稅(土地現值)申報書一式4聯(依直轄市、縣市所定聯數)
2.	契約書影本乙份（正本查對後退回）
3.	土地所有權人無租賃情形申明書
4.	建築改良物證明文件
5.	未與戶政機關電腦連線者，應檢附戶口名簿影本

申請期限

1.	一般買賣案件於申報土地移轉現值時
2.	土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前
3.	單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起 30 日內

申請地點

土地所在地之主管稽徵機關

節稅情形

適用 10% 優惠稅率

◎其他相關節稅規定

(一)	同一土地所有權人同時出售自用住宅用地，視為「 1 次」出售，享受自用住宅用地稅率課徵土地增值稅 (財政部 72.11.16 台財稅 38135 號) 同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同時出售，如果合計面積不超過都市土地 3 公畝或非都市土地面積 7 公畝，可視為「1 次」出售，按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」，除了訂約日期應相同外，向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。
(二)	住宅從事家庭副業，或兼供家庭洋裁使用土地，出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。所謂作營業使用，並不包括免辦營利事業登記的家庭副業，例如個人利用自用住宅從事的家庭理髮、燙髮、美容、洋裁、花藝等家庭手工藝副業。出售這些不須辦理營利事業登記家庭副業使用之土地，仍然可以適用自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。 ( 財政部 70.12.23.台財稅第40665 、 69.2.29.台財稅第31741 )
(三)	房地騰空待售，以致在簽定買賣契約時，戶籍已不在該土地上，仍可享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。( 財政部72.8.17.台財稅第35797號 ) 土地所有權人為騰空房地以待出售，以致在簽訂契約時，戶籍不在出售的土地上，與自用住宅的要件不符，原不得認為繼續供自用住宅使用，但是，為了顧及納稅義務人實際上的困難，凡是遷出戶籍距離出售時間不滿 1 年，仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
(四)	房地無償供村里長職務使用，出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。( 財政部 68.11.2.台財稅第 37663 號 ) 房地部分供村里長職務使用，如果確實沒有出租，而且符合自用住宅要件，出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
(五)	同一樓層房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用，其基地得依房屋實際使用情形之面積比例，分別按自用住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅( 財政部 89.3.14 台財稅第 0890450770 號 ) 同一樓層房屋部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

二、重購退稅申請

(一)自用住宅用地重購退稅

節稅項目

自用住宅用地重購退稅

適用要件

1.	土地出售後 2 年內重購或先購買土地 2 年內再出售土地
2.	重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額者
3.	原出售及重購土地所有權人屬同一人
4.	出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記
5.	都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分
6.	出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為
7.	如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍

檢附證件

1.	原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本，或原被徵收土地徵收日期之證明文件
2.	原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件
3.	原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法提示，改立具切結書）
4.	於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書
5.	原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書

申請期限

1.	先賣後買者於重購後申請
2.	先買後賣者於出售後申請

申請地點

原出售土地之主管稽徵機關

節稅情形

就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額

其他相關規定

1.	重購退稅列卡管制，重購土地 5 年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。
2.	重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。
3.	出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。
4.	2 年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅。
5.	重購退稅請求權時效為 5 年。

【實例說明】
重購自用住宅退還稅款計算公式
新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件）
已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的增值稅款可全數退還。
已繳土地增值稅款＞ A 時，可退還相當於 A 的稅款。

例：
王太太於 92 年 12 月 1 日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 93 年 12 月看中兩棟房子，想自其中選 1 棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現值 500 萬元，乙屋土地現值 430 萬元。)

甲屋：	新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款 ) = 500 萬－( 450 萬－ 50 萬)＝A( 100 萬) 已繳土地增值稅款≦A 50 萬 < 100 萬
購買甲屋原來已繳的增值稅款 50 萬元可全數退回
乙屋：	新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款) 430 萬－ ( 450 萬 - 50 萬 )＝A ( 30 萬) 已繳土地增值稅款＞A 50 萬＞ 30 萬
結論：	購買乙屋可退還相當於 A 的稅款 30 萬元

(二)自營工廠用地重購退稅

節稅項目

自營工廠用地重購退稅

適用要件

1.	土地出售後 2 年內重購或先購買土地 2 年內再出售土地
2.	重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額者
3.	原出售及重購土地所有權人屬同一人
4.	自營工廠出售另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者

檢附證件

1.	原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
2.	原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件
3.	原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本( 如無法提示，改立具切結書)
4.	原出售及重購土地工廠登記證明文件影本
5.	原出售及重購土地都市計畫土地使用分區證明或都市計畫外證明文件
6.	土地所有權人無(有)租賃情形申明書
7.	工廠設立登記證明文件影本

申請期限

1.	先賣後買者於重購後申請
2.	先買後賣者於出售後申請

申請地點

原出售土地之主管稽徵機關

節稅情形

就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額

(三)自耕農業用地重購退稅

節稅項目

自耕農業用地重購退稅

適用要件

1.	土地出售後 2 年內重購或先購買土地2 年內再出售土地
2.	重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額者
3.	原出售及重購土地所有權人屬同一人
4.	出售自耕之農業用地，另行購買仍供自耕之農業用地

檢附證件

1.	原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
2.	原出售及重購土地之土地所有權狀影本或其他證明文件
3.	都市計畫土地使用分區證明或都市計畫外證明文件
4.	原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本( 如無法提示，改立具切結書)

申請期限

1.	先賣後買者於重購後申請
2.	先買後賣者於出售後申請

節稅情形

就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額

申請地點

原出售土地之主管稽徵機關

備註：	作農業使用之農業用地移轉與自然人，另有不課徵之規定，納稅義務人可考慮選擇適用。

三、申請享受減免稅

節稅項目

(一)

農業用地移轉

(二)	社會福利事業或私立學校財團法人受贈土地

(三)

公共設施保留地移轉

適用要件

適用範圍：作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

耕地：
依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林之農牧用地。

耕地以外之農業用地：

(1)	依區域計畫法劃定為各種使用分區內編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。
(2)	依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。
(3)	依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。

國家公園區域內之農業用地，經國家公園管理處會同有關機關認定之土地。

農業用地經依法律變更為非農業用地，經該法律主管機關認定符合下各款情形之一者：

(1)	依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。
(2)	已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。（其於72年8月3日農業發展條例修正增訂第27條條文生效時，已變更為非農業用地，移轉時即無土地稅法第39條之2第1項不課徵土地增值稅規定之適用。）

1.	限供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地
2.	依法經社會福利事業主管機關許可設立以興辦社會福利服務及社會救助為主要目的事業，或依私立學校法規定，經主管教育行政機關許可設立之各級各類私立學校
3.	受贈人為財團法人
4.	法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有
5.	捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益

依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉

檢附證件

1.	土地增值稅（土地現值）申報書一式4 聯（依直轄市、縣市所訂聯數）
2.	契約書影本乙份（正本查對後退回）
3.	農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明文件
4.	土地稅法施行細則第57條之1之土地，應另檢附各該法律主管機關核發認定符合規定之土地使用分區證明書。

1.	土地增值稅（土地現值）申報書一式 4 聯（依直轄市、縣市所訂聯數）
2.	契約書影本乙份（正本查對後退回）
3.	社會福利事業主管機關許可設立之證明文件或主管教育行政機關許可設立之證明文件
4.	捐贈文書
5.	法人登記證書(或法人登記簿謄本)
6.	法人章程
7.	當事人出具捐贈人未因捐贈土地，以任何方式取得利益之文書

1.	土地增值稅（土地現值）申報書一式 4 聯（依直轄市、縣市所訂聯數）
2.	契約書影本乙份（正本查對後退回）
3.	都市計畫土地使用分區證明

申請期限

1.	一般案件於申報移轉時申請，未提出申請者，得於繳納期間屆滿前補行申請
2.	單獨或無須申報土地移轉現值案件，應於收到通知之次日起30 日內申請

土地申報移轉現值時

申請地點

土地所在地主管稽徵機關

節稅情形

不課徵

免稅

免稅
但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計課土地增值稅

四、其他減、免稅及不課徵土地

節稅項目

(一)水源特定區之土地

(二)重劃區土地

(三)區段徵收領回抵價地

適用要件

水質水量保護區依都市計畫程序劃定為水源特定區之土地

凡經重劃後第１次移轉之土地

第１次移轉之土地

減免標準

農業區、保護區、河川區、行水區、公共設施用地及其他使用分區管制內容與保護區相同者，減徵50 %。但有下列情形之一者，全免：

(1)	水源特定區計畫發布實施前已持有該土地，且在發布實施後第 1次移轉，或因繼承取得後第1次移轉
(2)	於 84 年 7月 1日前已持有該土地，而後第 1次移轉，或因繼承取得後第 1次移轉

住宅區，減徵 30%

商業區及社區中心，減徵 20%

減徵 40%

備註

(四)	配偶互相贈與土地，得申請不課徵土地增值稅
	配偶相互贈與土地，得申請不課徵土地增值稅；但於再移轉給第 3人時，以該土地第1次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

(五)	因公司合併而隨同移轉之土地，享受記存繳納優惠
	公司合併經經濟部專案核准者，事業所有之土地隨同一併移轉時，其應納之土地增值稅准予記存，由合併後之事業於該土地再移轉時一併繳納。

(六)	因公司進行合併分割或收購財產或股份時，而隨同移轉之土地，享受記存繳納優惠
	公司進行合併、分割或收購財產或股份，以有表決權之股份作為支付被併購公司之對價，並達全部對價 65% 以上者，其所有之土地辦理移轉時，其應納之土地增值稅准予記存，由併購後公司於該土地再移轉時繳納。因收購而記存之土地增值稅，被收購公司於收購土地完成移轉登記日起 3 年內，轉讓該對價取得之股份致持有股份低於原收購取得對價之65% 時，被收購公司應補繳記存之土地增值稅，未繳清之補繳稅款，應由收購公司負責代繳。

(七)	金融機構經主管機關許可合併或轉換為金融控股公司或其子公司時，其供原機構直接使用之土地隨同移轉時，享受記存繳納優惠
	金融機構經主管機關許可合併或轉換金融控股公司或其子公司時，其原供金融機構直接使用之土地隨同一併移轉時，其應納之土地增值稅准予記存，由存續、新設立或繼受公司，於該土地再移轉時一併繳納。

(八)	金融機構經主管機關許可合併者，其因行使抵押權或質權而取得之土地，隨同移轉時，免徵土地增值稅。
	金融機構經主管機關許可合併者，其消滅機構原因行使抵押權或質權而取得之土地，因合併而隨同移轉給存續或新設立金融機構時，免徵土地增值稅。

(九)	公司調整事業經營轉投資，享比率記存。
	公司為調整事業經營，將其能獨立運作之生產或服務設備及該設備座落之土地轉投資，其投資之事業仍繼續以提供原產品或勞務為主或提供較原產品、勞務附加價值為高之產品或勞務，且公司持有該投資事業之股權達 40%以上者，得就該土地應繳納之土地增值稅，按其轉投資之比率予以記存。

(十)	遷廠適用最低級距稅率課徵土地增值稅
	依據促進產業升級條例第 17 條之規定，工廠用地因都市計畫或區域計畫之實施，而不合分區使用規定，或因防治污染、公共安全或維護自然景觀之需要，或經政府輔導而遷廠於工業區或都市計畫工業用地者，其原有工廠用地出售或移轉時應納之土地增值稅，按其最低級距稅率 20% 徵收。

(十一)	區段徵收之土地，以現金補償其地價及以抵價地補償者免徵土地增值稅：
	區段徵收之土地，以現金補償其地價及以抵價地補償其地價者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算土地漲價總數額，課徵土地增值稅。